Impuesto sobre los activos no productivos de las personas jurídicas

Se trata de un impuesto que pretende gravar especialmente la propiedad de bienes inmuebles por parte de sociedades patrimoniales que se han utilizado como una pantalla elusiva del impuesto sobre el patrimonio.    El flamante impuesto grava a las personas jurídicas que tengan, en la fecha del devengo del impuesto, los siguientes activos, siempre que no sean productivos y estén ubicados en Cataluña:   a) Bienes inmuebles.   b) Vehículos a motor con una potencia igual o superior a doscientos caballos.   c) Embarcaciones de ocio.   d) Aeronaves.   e) Objetos de arte y antigüedades con un valor superior al establecido por la Ley del patrimonio histórico.   f) Joyas.   

La redacción de la norma catalana no es muy clara, tanto es así que de la simple lectura parece que cualquier persona jurídica titular de una embarcación en tierra o en agua que esté en Catalunya, o sea titular del derecho uso de un amarre en Catalunya el próximo día 30 de junio, que no estén destinados a una actividad económica, y sean utilizados por un socio de la sociedad o personas vinculadas, sin hacer un pago de mercado por ello, tendrían la obligación de pagar por impuesto sobre los activos no productivos de las personas jurídicas.   

La duda mayúscula que surge es quien ha de pagar efectivamente este impuesto. 

  La ley de financiación de las Comunidades autónomas señala que las Comunidades Autónomas podrán establecer sus propios impuestos, siempre que no recaigan sobre hechos imponibles gravados por el Estado o por los tributos locales, y en cualquier caso han de seguir los siguientes principios:   a) No podrán sujetarse elementos patrimoniales situados, rendimientos originados ni gastos realizados fuera del territorio de la respectiva Comunidad Autónoma.  b) No podrán gravarse, como tales, negocios, actos o hechos celebrados o realizados fuera del territorio de la comunidad impositora, ni la transmisión o ejercicio de bienes, derechos y obligaciones que no hayan nacido ni hubieran de cumplirse en dicho territorio o cuyo adquirente no resida en el mismo.  c) No podrán suponer obstáculo para la libre circulación de personas, mercancías y servicios capitales, ni afectar de manera efectiva a la fijación de residencia de las personas o de la ubicación de empresas y capitales dentro del territorio español, y no podran implicar, en ningún caso, privilegios económicos o sociales ni suponer la existencia de barreras fiscales en el territorio español, ni comportar cargas trasladables a otras Comunidades.   

De entrada parece que las personas jurídicas que no tengan residencia en Catalunya no estarán obligadas al pago del impuesto, por mucho que la redacción sea ambigua e inclusiva. Y probablemente nos encontremos en un supuesto de doble tributación.

 El verdadero riesgo es que el Estado, lejos de impugnar la norma ante el Constitucional, como suele hacer sistemáticamente, haga suyo el impuesto, y lo perfeccione. 

El certificado de deudas con la comunidad de propietarios

En toda compraventa de apartamentos o bienes inmuebles cuando un propietario adquiere una finca sujeta a un régimen de propiedad horizontal, asume la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en los elementos comunes, mediante de una cuota de comunidad, que puede ser mensual o trimestral.

La utilización de las zonas comunes genera gastos de la luz, limpieza, seguro, ascensor, mantenimiento y reparación, que deben ser sufragados por todos los propietarios de las viviendas que forman parte de la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor deberá declarar que se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. Por ello debe aportar un certificado, emitido por el secretario de la Comunidad, con el visto bueno de su presidente, en el que se detalle el estado de deudas de la vivienda en cuestión y es necesario que se incluya también la referencia a derramas o cualquier gasto extraordinario pendiente de pago.

Qué es el certificado de aptitud,

El certificado de aptitud es el documento, que en base la informe de la inspección técnica, señala si el edificio o vivienda es apto.

El certificado de aptitud con el siguiente resultado:

  • Apto, si el edificio no presenta deficiencias, o las presenta simplemente de carácter leve.
  • Apto provisional, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de importantes.
  • Apto cautelarmente, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves, en el caso de que éstas se hayan resuelto provisionalmente gracias a las medidas cautelares ya ejecutadas.
  • O, en su defecto, como resolución denegatoria de aptitud, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas.

La vigencia del certificado de aptitud varia en función de la existencia, o no, de deficiencias en la vivienda o edificio:

  • Si el edificio no presenta deficiencias, o son de carácter leve, su validez será de 10 años.
  • Si el edificio presenta deficiencias importantes, su validez es de 6 años, con revisión bianual.
  • Si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves, pero se han ejecutado las medidas provisionales necesarias para reducir el riesgo, su validez será de 3 años, con controles cada 12 meses, para verificar que las medidas ejecutadas en el edificio se mantienen.

¿Qué es el IBI, Impuesto de bienes Inmuebles?.

El IBI es un impuesto regulado por la ley de haciendas locales. Se trata de un impuesto Local, que grava la propiedad de un bien, usufruto , concesión , y que tiene por objeto gravar el valor de los bienes inmuebles, y que corresponde cobrar al ayuntamiento donde se halle el inmueble.

El contribuyente debe pagar anualmente el IBI de su inmueble, si bien es posible que le ayuntamiento ofrezca la posibilidad de fraccionar el pago del impuesto en distintos pagos a lo largo del año.

El IBI se devenga cada 1 de enero por ello loes recibos de todo el año se emiten en nombre del persona que era propietario o titula cada primero de año.

Una vez adquirida la vivienda, el comprador deberá dirigirse a su ayuntamiento y, acreditando su condición de nuevo propietario de la vivienda (mediante una copia simple de su escritura de compraventa que le enviamos por correo electrónico el mismo día de la firma), solicitar el cambio de domiciliación del recibo del IBI para que, el impuesto del año siguiente y los sucesivos se giren a la cuenta bancaria del nuevo propietario, y no a la del vendedor.

No obstante, como se ha indicado, este cambio no afectará al recibo o recibos del año en curso que estuvieren pendientes de pago, de modo que, para solventar la situación de la anualidad presente, deberá seguir el criterio de prorrata y pacto entre partes.

Cómo cancelar una hipoteca.

La compraventa del inmuebles supone un desembolso importante que en ocasiones necesitará de financiación .

La financiación se obtiene habitualmente a través de un préstamo bancario, que se garantiza mediante una hipoteca, que se inscribe en el Registro de la propiedad.

La hipoteca supone que la finca garantiza el cumplimiento de una obligación ( normalmente el pago de una deuda). Por ello es imprescindible al hacer la compraventas que las cargas hipotecarias estén canceladas o se vayan a cancelar.

En el caso que no pudieran cancelarse a tiempo, es imprescindible exigir el «certificado de saldo cero» o el comprador debe retener parte del precio. el certificado de saldo cero es un documento fundamental, ya que sin él no se podrá cancelar la carga hipotecaria

La cancelación hipotecara debe constar en el registro de la propiedad, y si se hace en el mismo momento de la compraventa, debe comparecer en la notaria un apoderado del Banco que firme la escritura de cancelación hipotecaria con la parte del precio que se paga.

Sobre una sola finca pueden existir varias hipotecas, embargos y cargas que tienen una prioridad de cobro según la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad.

Además debe plantearse, quien debe pagar los gastos de cancelación.

Cuál es el proceso de compraventa de inmuebles en España

En la compraventa destacan 2 elementos esenciales: La cosa objeto de venta y el precio a pagar por ella.

Llegado el acuerdo entre vendedor y comprador, es necesario acreditar si el vendedor tiene capacidad para vender, si es propietario del inmueble o requiere autorización de un tercero.

Seguidamente ha de valorarse si el inmueble objeto de la venta cumple con las características que el vendedor indica, urbanísticamente,  de habitabilidad, de eficiencia energética, si tiene cargas de comunidad pendientes o impuesto no pagados, , o que no tenga cargas como hipotecas y embargos.

Por parte del comprador debe conocerse cómo va a pagar el precio y de dónde proviene el dinero que va a emplear para efectuar la compras, y si la compra es para sí , para el régimen matrimonial o en nombre de una sociedad,

La compraventa inmobiliaria, ha de hacerse mediate un documento que pruebe su celebración, en escritura pública que debe inscribirse en el registro de la propiedad y en catastro y debe comunicarse al ayuntamiento para hacer el pago del impuesto municipal de plusvalía  y futuros pagos de IBI.

El proceso de compraventa es altamente seguro, si se siguen todos los puntos.

Hacia la nueva gestión de los puertos.

El puerto de recreo concebido como una instalación para la botadura, izada, amarre y servicio de embarcaciones ha de evolucionar para convertirse un centro de atracción y generador actividades.  

La experiencia de los últimos años acredita que la mera operativa portuaria es insuficiente para sostener económicamente las instalaciones náuticas. La demanda típicamente cautiva ha descendido.  

Las normas de contratación administrativa lanzan irremediablemente al concesionario a convertirse en un mero colaborador de la administración, ejecutor de obra pública y prestador de un servicio portuario.  

Según Gabriel de Sandoval, (FEAPDT) la nueva gestión de las instalaciones náuticas de recreo deben apoyarse en centros de atracción que den valor a cada marina, promuevan el acercamiento de nuevos usuarios y clientes que supongan un incremento de visitantes y de la facturación a final de año.  

El alma que otorga valor concesional se consigue con diversas fórmulas que van con la idiosincrasia de los gestores.  

El “core business” de la instalación náutica puede basarse en la exclusividad: generar un ambiente exclusivo es un nicho que tiene su parte de mercado y puede atraer a nuevos usuarios .

La gestión y complemento del ocio familiar es un punto a considerar. La portada del Boating Times de Long Island d es muy elocuente sobre de la necesidad de atender a las necesidades de las familias: la revista destaca en la portada una foto de seis niños felices en el pantalán, con los enunciados: “seguridad de los pequeños”, “menos estrés y más navegar”. Debemos promover actividades que pueden hacer las familias en el puerto después de un día de navegación.  

Las escuelas de vela y de titulaciones náuticas o los campus de verano son una fuente de visitas recurrentes. Claro, es fuente de visitantes si se hace de manera profesional y con vocación, en caso contrario … no viene nadie.  

La oferta gastronómica que tenga una calidad asimilada a los restaurantes de la zona es una buena razón para acceder a las instalaciones portuarias. Pensemos en la distancia a la que estamos dispuestos a desplazarnos para ir a un restaurante preferido un fin de semana, o a diario. Todo puerto debería disponer de Salas polivalentes para hacer conferencias, eventos publicitarios, fiestas de cumpleaños o si se tercia alguna boda. Una boda al lado del mar en un puerto, ¿por qué no?.  

El servicio total a la embarcación también tiene su fórmula de éxito. La instalación portuaria se encarga del amarre, mantenimiento y puesta apunto de la embarcación, su invernada, talleres, tiendas… todo lo relacionado con la embarcación.

Pero hay elementos que como el valor, se le supone: El éxito pasa por la profesionalización del staff y personal de servicios complementarios, que han de estar a la altura del usuario; y por el compromiso del concesionario a realizar las remodelaciones que doten del mejor abrigo y seguridad a la embarcación.

La náutica deportiva pierde la bonificación de 20 céntimos en la compra de combustible.

El gobierno excluye de la bonificación del combustible de 20 céntimos a las embarcaciones destinadas a la “navegación privada de recreo”.

Según el RDL 11/2022, … “Quedan excluidos de la bonificación los productos … utilizados como carburante en la navegación privada de recreo.

A estos efectos se entiende por “navegación privada de recreo” la realizada mediante la utilización de una embarcación, que no sea de titularidad pública, por su propietario o por la persona que pueda utilizarla, mediante arrendamiento o por cualquier otro título, para fines no comerciales y, en particular, para fines distintos del transporte de pasajeros o mercancías o de la prestación de servicios a título oneroso.”

Real Decreto-ley 11/2022, que prorroga las medidas para responder a las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania,  y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social,  ha dejado sin prórroga  la venta de carburantes para las embarcaciones de recreo.

Redacción del Art 15 del  Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Tasa embarcaciones deportivas o de recreo (TA5) en Cataluña.

Embarcación deportiva

El hecho imponible de la tasa de las embarcaciones deportivas o de recreo (TA5) consiste en la utilización por las embarcaciones deportivas o de recreo de las aguas del puerto, canales de acceso, obras de abrigo y, si procede, de las zonas de anclaje o de las instalaciones de amarre, atraque en muelles o en muelles de pilotes del puerto, accesos terrestres y vías de circulación.

En las infraestructuras portuarias otorgadas en autorización, concesión o contrato administrativo, la concesionaria o autorizada tiene la condición de sustituto del contribuyente.

En las infraestructuras portuarias en régimen de concesión o autorización, el pago de la deuda tributaria es exigible por el método de «estimación directa» mensualmente, o por previa solicitud por «estimación objetiva», por adelantado con periodicidad anual.

En el método de estimación directa, la cuota íntegra de la tasa se determina multiplicando las cuantías fijas que se señalan a continuación por la superficie de Dominio público portuario utilizada y por el número de días de utilización.
a) Embarcaciones de base: 0,040 euros.
b) Embarcaciones transeúntes: 0,061 euros.

Los buques con una superficie ocupada superior a 100 metros cuadrados están sujetos a estimación directa.

En el método de estimación objetiva, la cuota íntegra de la tasa se determina multiplicando la cuantía fija de 0,020 euros por los metros de amarre disponible y por 365 días.

Los metros de amarre disponible se calculan multiplicando el número de amarres utilizados por la superficie de dominio público portuario utilizada por una embarcación tipo.

La superficie ocupada por una embarcación tipo no puede ser inferior a 10 metros cuadrados ni superior a 100 metros cuadrados. Corresponde a Ports de la Generalitat determinar anualmente la superficie ocupada por una embarcación tipo en cada infraestructura portuaria en régimen de concesión o autorización. A tal efecto, los acuerdos que adopte Ports de la Generalitat deben ir precedidos de un período de información pública por un plazo no inferior a veinte días y de un estudio que justifique su procedencia.
Para su eficacia, dichos acuerdos deben publicarse en el «DOGC» antes del 1 de enero de cada año. Si en un ejercicio concreto Ports de la Generalitat no adopta dicho acuerdo, debe entenderse tácitamente prorrogado el adoptado en el ejercicio anterior.

La cuota íntegra de la tasa puede ser objeto de alguna de las siguientes bonificaciones:
a) Acogerse al método de estimación objetiva ( Bonificación 50 % de la cuota íntegra de la tasa).
b) Fomentar la náutica popular (bonificación del 20% de la cuota íntegra de la tasa.

Enlace de la REGULACION CONSOLIDADA

Qué es la inspección técnica del edificio.

La Inspección Técnica de los Edificios de Vivienda, así como del Certificado de Aptitud, documento relacionado con dicha inspección son informaciones cuya entrega al comprador será necesaria para poder realizar la compraventa.

Es obligatorio que todos los edificios se sometan a la inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad. En la normativa se estableció un periodo de transición gradual para su puesta en marcha, el cual finalizó el 31 de diciembre de 2020. Por ello , las edificaciones, ya se trate de viviendas plurifamiliares o unifamiliares, que tengan más de 45 años, debe someterse a esta inspección técnica del edificio.

Hecha la inspección deben calificarse si existen deficiencias:

Las deficiencias muy graves, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio o para la seguridad de personas y bienes, y que requieren de una intervención inmediata, desalojar el edificio y declarar su ruina.

Las deficiencias graves, son aquellas que representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, y que suponen un riesgo para la seguridad de personas y bienes, requiriendo para su subsanación una primera intervención en forma de medidas cautelares, así como una ulterior ejecución de obras de reparación.

Las deficiencias importantes, son aquellas que, aún sin representar un riesgo inminente para la estabilidad del edificio o para la seguridad de personas y bienes, afectan a su salubridad y funcionamiento, al presentar un proceso de pérdida gradual de prestaciones básicas. En estos casos, será necesario realizar una intervención correctora.

Las deficiencias leves, son aquellas no subsumibles en los casos anteriores, y que hacen necesario la realización de trabajos de mantenimiento preventivo o corrector para evitar su agravamiento.

En cualquier caso, si se detectaren deficiencias graves o muy graves, el técnico contratado las debe comunicar de forma inmediata tanto a la propiedad como al Ayuntamiento en el que se hallare sita la finca, a los efectos de que se puedan adoptar medidas cautelares preventivas sin demora alguna.